鄰房侵佔

能否要求「拆屋還地」?有關民法的規定

「鄰房侵佔」在民法中稱為「越界建築」,其定義為「(鄰地)土地所有權人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者」。整棟房屋蓋在別人土地上的並不屬於「越界建築」。

第796條 土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。
     前項情形,鄰地所有人得請求土地所有人,以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地,其價額由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。

由於建築物的經濟價值高,若不分輕重一越界就拆除,拆除的經濟成本比不拆除來的多。因此雖然民法以保護所有權為原則,但在某些情況下為了顧及房屋或相當價值的建築物的社會經濟,民法796條規定例外地來處理這種相鄰不動產所有人間的土地利用關係,也就是當被越界者所受的侵害與比拆除房屋的經濟成本還少時,希望被越界者能適度地忍受該項越界建築,並以其他方法來代替直接拆除,使雙方權益取得平衡,土地的利用關係能夠因此發輝最大的經濟效益。[1]

但是並不是所有越界建築都能被允許,還必須檢視以下條件:

  1. 必須是房屋本體。(例如圍牆可以直接拆除,但加蓋擴建的部份如果不會「損及全部建築物之經濟價值」,就不受第796條的保護)
  2. 屋主蓋房子時並非故意或是有重大過失使房屋越界
  3. 被越界的地主知道有越界的情事未即時提出異議
  4. 法院可以斟酌公共利益及當事人之利益(法院仍具有裁量權,得免除越界者的拆除責任)

若不能要求拆屋還地,被越界者可以請求以下的補償方式:

  1. 請求越界者購買該越界部分的土地
  2. 請求越界者給付償金

 

台北市的規定

臺北市建造執照申請案之建築基地為鄰房占用處理原則
工建字第8630121600號函

主旨:為建造執照申請案之建築基地為鄰房占用如何處理,訂定審查原則如說明二,請轉知貴會會員,請 查照。
說明:
一、依本局建管處86.1.10.營建法規小組第一八○次會議紀錄辦理。
二、建築基地內部分土地被鄰房占用(以下簡稱侵占地),其基地面積、建蔽率及容積率依左列原則計算:
(一)侵占地應計入基地面積。
(二)侵占地面積於檢討容積率時,該部分可視為空地。
(三)於檢討建蔽率時,基地面積先扣除侵占地面積後,再就剩餘部分核算建蔽率,但侵占地如為未建築完成(依台北市畸零地使用規則第六條之定義)建築物之共同壁,則仍可視為空地檢討建蔽率。
三、本局編號第○一七號。

註:以上僅針對「鄰房」侵佔,但文字上並未要求「圍牆」之侵佔必須納入建蔽率檢討。
 

新北市的規定

新北市政府工務局建照科業務工作手冊-104 年版
編號05-34(105 年版編號 05-30)
依據:98.05.25 本府工務局 98 年第 1 次建築管理法規研討會議紀錄
案例:依 90 年 5 月 25 日九十北府工施字第 190559 號函,基地內被鄰地合法房屋佔用,建議比照共同壁及共用樓梯間,扣除佔用面積後核算建蔽率,容積不予重複檢討。
處理原則:
一、鄰房佔用為未拆除之共同壁、共同梯間等情形,依 90 年 5 月25 日九十北府工施字第 190559 號函辦理。(檢討建蔽率時,基地面積先扣除前項佔用之面積。)
二、鄰房佔用為合法房屋之情形,依內政部函臺灣省政府建設廳75.11.27 臺七五內營字第 450712 號函辦理:「建築物越界申請變更使用執照基地,為符實際、簡化程序應由申請人檢具取得占有鄰地之所有權狀或基地使用權同意證明及相關圖說,申辦基地調整,變更使用執照之基地面積、地號及法定空地面積。」。
三、鄰房佔用為一般違建之情形,依本局建照科 96 年 12 月 24 日決議辦理。

96.12.24 本局建照科建築法規研討會會議紀錄
議題:有關建築基地為鄰房佔用,其建蔽率及容積率檢討方式為何,提請討論。
決議:1.有關 90 年 5 月 25 日 90 北府工施字第 190559 號函所指侵占地係僅針對未拆除之共同壁及共同梯間,並依圖例一所示檢討建蔽率及容積率,合先敘明。(註:105年版為避免此圖例遭誤用,刪除圖例)
   2.另有關一般違章侵占地部分,因係屬違章建築,故應請建造申請人檢附違章拆除切結書於開工前自行拆除完成,若無法檢附上開切結書時,於檢討建蔽率及容積率時應將違章部分一併納入檢討計算。
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註:以上文字也沒有要求「圍牆」之侵佔必須納入建蔽率檢討。但新北市的違建佔用除檢討建蔽以外,尚需加計容積檢討。
 

參考資料

[1] 法律白話文運動:黃俐菁|越界建築:土地明明是我的,為什麼不能拆?

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